“律师说法”实录

 

 

“律师说法”活动现场

 

     12月5日下午,由全国普法办主办,法制日报社、中国普法网承办的律师网上说法活动,在中国普法网多媒体演播室举行。本次活动的主题是:“与房地产相关的法律问题”。北京市建元律师事务所李庆保、王建文两位资深律师参与了本次活动,在线解答网友提问。

    此次律师网上说法活动是12·4系列宣传活动之一,由法制日报社副总编张亚主持。

    这次活动分为两个阶段,第一阶段律师通过举案说法的形式就房地产拆迁动迁过程中相关问题同网友进行探讨;第二阶段两位律师就大家关注的房地产买卖、房地产动拆迁、物业管理等法律问题在线解答网友提问。在活动期间,咨询现场异常火爆,网友踊跃登录本网纷纷向两位律师提出了自己所关心的问题。

    司法部法制宣传司副司长孙剑英、法制日报社副社长周秉键也参加了今天的活动,并对此次活动给予了充分肯定。

    本次“律师说法”的成功举行将12·4普法宣传活动推上了高潮。

    主持人张亚(法制日报社副总编):各位嘉宾、各位网友大家好!首先对各位嘉宾光临中国普法网,参与本次在线咨询表示欢迎,同时也热烈欢迎网友们在线关注本次在线咨询,并积极参与。众所周知,与房地产相关的法律问题一直是社会各界所关心的话题之一,为了更好的服务社会,宣传法律、普及法律,同时配合今年“12·4”全国法制宣传日活动,今天我们特邀请北京市建元律师事务所的两位资深律师来到中国普法网,参加本次律师说法活动,为广大网友解答房地产买卖、房地产动拆迁、物业管理等法律问题。本次活动由全国普法办主办,法制日报社、中国普法网承办,今天来到直播现场的还有法制日报社副社长周秉键、司法部法制宣传司法宣处处长孙跃年,在此请允许我代表活动举办方及广大网友向各位嘉宾的光临表示感谢!现在请网友们提出问题。


    主持人张亚(法制日报社副总编):本次活动分两个阶段,第一阶段请两位律师通过具体案例,分析在动迁拆迁过程中正如应当如何依法行政,正确处理所遇到的相关问题。


    首先请北京建元律师事务所王建文律师发表相关意见。
 

北京建元律师事务所律师李庆保: 我谈一下案例,希望各位网友对涉及到法律问题,不了解、不清楚的地方能够跟我们及时沟通,下面我把这个案例先说一下。这个案例是一个不服拆迁裁决,申请复议,政府决定撤销裁决。99年,某市新村房地产开发公司(以下简称新村公司)在该市一个区取得一块土地的使用权,需要对该地方进行拆迁,在拆迁过程中,新服村公司与被拆迁人张某及四家集体企业,均为张某个人所为,因拆迁发生纠纷,四家公司根据长前安置作出拆迁裁决,新村公司对市房产局的裁决不服,随后向市政府提出行政复议,对被拆迁企业在拆迁通告发布后切入拆迁地段,市政府因主要事实不清为由,作出行政复议的,责令其重新作出裁决。张某不服市政府的决定,向市中级人民法院起诉,在诉讼期间,法院对新村公司合张某的有关安置方面的争议做了很多调解工作,因双方的差距太大,未能调解成功,如是作出终身判决,撤销了市政府的复议决定,要求市政府重新做行政复议决定,市政府认为一审判决违背事实和法律,向省高院提出上诉,要求撤销一审判决,省高院以市政府上诉理由不充分为由,仍维持了一审判决。200210月,市政府作出决定,裁决明显不当为由,再次撤销市房产局的裁决,责令其重新做裁决,这是一个基本的案例,这个案例当中涉及到一些问题,我下面对这个案例作一个平。

在我们国家行政复议制度建立十几年中,因不服政府和行政部门的决定,在整个行政复议案件占有重要位置,这主要是由于房屋拆迁问题涉及到大量的财产,与人民群众衣食住行的居住权有直接关系,近几年来,由于与房地产开发商相互关联,更是成为在政府管理下的民事关系的重点。

李庆保:经常引发连续不断的复议诉讼,本案在拆迁活动中,房地产开发公司为使用土地,必须进行拆迁对被拆迁人进行安置补偿,当被拆迁人没有接受拆迁人的方案时,依据拆迁法律规范的规定,一方可以要求拆迁管理部门进行裁决。裁决本身因具有行政强制的特权,所以成为利益双方甚至案外第三方争议的对方。复议诉讼三翻两次政治不休,基本目的都是为了最大限度保有自身的经济利益。

在上一案例当中,主要问题是裁决的基本内容是否做到了事实清楚,根据行政复议法第28条的规定,只有事实清楚,证据确凿,适用依据正确,依据合同内容适当的具体行政行为才能维持,如果缺乏其中任何一方都可以撤销,以此对行政行为强化监督,在本案中裁决主要是解决经济补偿问题,如果连被拆迁企业在拆迁通报发布后,迁入拆迁地段,增加从业人员数量,这样与裁决有直接关系的出现分歧,即裁决的正确性难以保证,撤销并责令重新裁决,对当事人双方解决的争议也是有利的,有的行政机关在复议中撤销决定是有看法的,认为是官司打输了,这是不正确的。行政机关担负着管理责任,其行为的正确与否关系到相对人的切身利益。应当以人民的利益为基准点,有问题的就要重来,打官司后有些想法是不正确的,有错误的就要撤销,撤销是为了重新正确处理创造条件,所以撤销不是目的,也不是最终结果,而是重新处理的开始。本案从未复议为宗旨,复议是申请人对当事人复议不服,依照行政复议法第5条提出行政诉讼,法院经过审理调节,最终裁决,事实清楚,撤销了行政复议决定,责令复议机关作出复议决定,在这个过程中,实际表现行政机关与司法机关的认识不一致,究竟谁是谁非,应有待进一步研究,撤销被认清复议的具体行政行为已经是纠正错误了却又对纠正错误的行为进行纠正,这在逻辑上实在令人费解。

尽管如此,复议机关还是依照有关法律重新作出复议决定,对存在的问题予以裁决、撤销,本案涉及到行政复议、行政诉讼的一审、二审以及重新作出复议决定,是一个整体的诉讼程序,是一个完整的行政案件,随着社会的发展,经济的繁荣,行政机关所需要管理的事物也呈现出多样化、复杂化,例如本案的拆迁问题就是今年城市改造和规划过程中所引发的影响较大,群众反应也较大的问题。因此,在行政扩张的同时,十分强调公民基本权利的保障,强调对行政权利的制约和监督,这就是行政复议和行政诉讼。

所谓行政复议主要是行政机关依据行政设置监督职权,在当事人的申请和参加下,按照行政监督程序对行政行为进行合法化,适当性审查,并作出裁决,以调节行政争议的活动。从大的方面可以说是行政机关内部的自我监督行为,行政复议法自99101日起实施,行政诉讼就是人们俗称的民告官,是指人民法院在双方当事人参加下,在人民检察院监督下,依照诉讼程序,运用国家审判权利解决行政争议案件的活动,行政诉讼法是90101日起实施,从审判程序的角度看,行政诉讼法与民事诉讼法关系最为紧密。

就拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,实际上是经济效益得不偿。如果是两个平等的民事主体之间,就经济利益发生了冲突,解决争议的办法可以选择协商、调解、仲裁、诉讼,行政机关根本没有权利进行行政裁决。拆迁的行为更不是简单的拆迁人与被拆迁人之间就才拆迁补偿安置形成的民事关系。根据城市房屋拆迁管理办法以下简称条例的第6条规定,拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。

经审查对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。第8条,房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等四项以房屋拆迁公告的形式予以公布。第17条,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

这些条款可以发现拆迁行政机关在整个拆迁行为的产生、发展和消灭的过程中起到主导的作用,这也是为什么拆迁争议需要进行行政裁决所引起的诉讼,往往是行政诉讼。依据条例在拆迁人与被拆迁人就经济补偿等层面存在着平等的关系。因此从法学角度看,拆迁法律关系实质上行政法律关系为主导,法律关系在行政管理机关和行政相对人的一方在拆迁人与被拆迁人之间,双方的关系是平等的民事法律关系。

16条,拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决,房屋拆迁管理部门由统人民法院裁决,结合本案根据房屋拆迁管理部门跟市房管局审核进行拆迁,由于与拆迁人张某就安置补偿事宜发生纠纷,所以张某申请进行行政拆迁。但是实际生活中行政争议是大量存在的,行政争议是由于行政机关行使职权的侵权行为造成的,行政侵权是指我国机关和其他行政性公共团体在行使国家行政职权过程中,侵犯个人和法人和其他组织合法权利的违法行政行为。公民、法人和其他组织在行政争议处于受害者的地位,所以对行政争议的解决往往称为权利救济。行政法意义上的行政违法形式根据我国现行的法律,则解释行政侵权,我国实行行政职权违法原则。

中华人民共和国行政复议法(以下简称复议法)第12条,对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的,有申请人选择,可以想该部门的本级人民政府申请复议,也可以想上一级主管部门申请行政复议,拆迁行政法规并没有规定当事人不服拆迁决定的,可以申请决定。对复议不服的,再向人民法院提起诉讼,也可以直接向人民法院提起诉讼。本案中新村公司由于对市房产局的裁决不服,向市政府申请行政复议,根据复议法第28条规定,具体行政行为有下列情形之一决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法。一,主要事实不清,证据不足的;二,适用依法错误的,三违反法律程序,因此市政府已主要事实不清为由,作出撤销,是市房产局裁决的复议决定。行政复议主要解决的是行政争议,是由国家行政机关依据职权引发的,由于行政管理权利、义务关系的争议,行政复议法人民法院对行政行为的审查,针对具体行政行为进行审查。具体行政行为这一概念无论在行政复议还是在行政诉讼中都是极为重要的,具体行政行为是指行政机关和行政机关的工作人员、法律法规授权的组织在行政管理活动中是以单方面的意志,针对特定的对象和事项作为影响相对人法律权利义务产生行政法律上的后果的行为。本案中的拆迁行为是很明显的具体行政行为,行政法第11条,人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼。一,对拘留罚款、吊销许可证和执照,责令停产、停业,没收财产等行为处罚不服的。二,对限制人身自由等不服的。三,任何行政机关侵犯法律规定的经营自主权的。四,认为符合法律条件申请行政机关颁发许可证和执照,行政机关拒绝颁发或者不予答复的。五,行政机关履行保护人身权、财产权的法定职权,行政机关拒绝履行。六,因为行政机关没有依法发给风险金的。七,因为行政机关为要求履行业务的,八因为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。除上述规定外,人民法院受理法律法规规定可以提起其他诉讼案件。

被告没有按照法律规定履行举证责任,将引起败诉的法律后果。这是因为,首先行政机关按照依法行政的原则,应当先采证后裁决,所以行政机关应当拥有依法作出具体行政行为,具体行政行为是行政机关单方面的职权行为。是否拥有和拥有多少作出决定具体行政行为所需要的证据,只能由刑侦机关来证明。因此在行政诉讼中,由行政被告单独负举证责任是合理和公正的。同时需要指出,原告也负有一定举证责任,原告对下列事项承担举证责任:一,证明符合法定条件,但被告认为原告起诉超过诉讼期限的除外,在起诉被告不作为的案件中,证明其提出的申请的事实。三,在一定提起补偿诉讼中,证明因受被诉行为侵害而造成的损失。本案张某不服市政府复议的决定,向市中级人民法院起诉,中院作出一审判决,以示市房产局的裁决,撤销市政府的复议决定,要求市政府重新作出行政复议决定,市政府上诉二审法院,维持了一审判决,市政府承担了败诉责任。

李庆保:行政法第55条,人民法院判决被告重新作出具体行政行为,被告不得以同一事实和理由作出与原行政行为相同的具体行政行为。200210月,市政府重新作出裁决,以裁定明显不当为由再次撤销市房管局的裁决,责令其重新作出裁决,市政府这一次行政复议以事实清楚为由,作出行政复议决定,撤销了房产局的裁决,责令其重新作出裁决。上面是我针对因为拆迁纠纷引起的诉讼。后面诉讼,以至于法院对政府的有关复议结果进行撤销,最后导致房产局和市政府败诉的结果,针对这个案例我谈了一些分析。

 

主持人张亚(法制日报社副总编):下面请本次活动另一位佳宾北京建元律师事务所李庆保律师发言。

 

 

    北京建元律师事务所律师王建文:各位网友好,今天有机会和大家就拆迁当中还有房产纠纷当中的法律问题进行一些探讨,今天12·4法制宣传日主题是依法治国、执政为民,与这个话题结合起来说,拆迁纠纷是一个挺敏感的话题,也是一个挺大的话题,它涉及到政府、政府主管部门和拆迁企业、评估机构、被拆迁人等等方方面面,同时还有一些历史的遗留问题,新发生的新问题。
   
结合本次依法行政的话题,我想侧重从行政部门执法的角度谈一谈我对于拆迁当中依法行政的一些看法。首先,我谈一下在拆迁当中的立法问题,前段时间我对全国有关拆迁立法问题作了不完全的统计,统计出来之后,总体的感觉就是数量之多,发布的形式之多,它得出一个结论,拆迁法规和政策方面的法规的变化是非常大的。首先,我要说一个众所周知原则,我们在执法当中一直谈有法可依、有法必依,要谈到依法行政,有可以、有法必依,首先有一个有法可依的问题,从我国拆迁立法的发展的情况来看,大概在1980年以后,也就是改革开放以后,像北京市在80年就颁布了第一部拆迁地方法规,叫做北京市基本建设拆迁安置暂行办法,同时同一年,当时浙江当时叫革委会,颁发杭州市关于国家城市建设拆迁房屋的办法,在81年、82年,像天津的人大常委会也陆续颁布了一些关于拆迁房屋的管理办法。从80年到2003年,据不完全统计,由国务院、最高人民法院、国务院的各大部委,还有地方人大、地方政府,包括房屋土地管理部门,我们统计了一下,到200311月份,大概总共颁布了370篇行政法规、部门规章,包括地方立法,根据这个颁布部门的不同还有一些差别,像国务院颁布的叫行政法规,各部委颁布的叫做部门规章,还有地方政府颁布的叫做地方规章。当然,还有一些像房屋土地管理部门,城建、建委等等颁布了很多法规性解释或者叫规范性文件。

从我统计的370篇内容来看,它的形式也是多样的,像条例、办法、细则、复函,发布的形式也是多种多样的。从这370篇总的内容来看,从91年到2003年,其中由国务院和国务院办公厅发布的大概只有3篇,国务院曾经颁布过两次城市房屋拆迁管理条例,这两次还是因为2001年颁布的时候把91年替代了,此外针对今年的上半年拆迁当中出现了一些纠纷,引起了一些比较大的问题,国务院办公厅又在9月份颁布了一个认真做好城市房屋拆迁工作,维护社会的稳定的通知,国务院从二十年颁布了三个文件,除此之外,最高人民法院颁布的司法解释,涉及拆迁可能有三篇,国务院各部委主要是建设部、财政部、司法部、国家物价局颁布的部门规章大概有八篇.

除了我刚才所说的,国务院各大部委颁布了以后,由地方人大和政府职能部门发布的法规将近360条,从这个数量来看,很可观了,如果用二十年除以360,大概一年是十几部的法规通知等等颁布出来。具体到各地的统计情况来看,像北京市从80年到2003年,据我不完全统计,由市人大、市政府、北京市国土资源和房屋管理局、市建委、财政部,还有地方税务局等等,各个部门累积颁布和发布通知有121篇,每年就有两个以上的规章或者通知出来,像浙江、江苏、福建、吉林,根据我的统计有这么几个数字,像浙江从80年到2003年有33篇,江苏从82年到2003年有32篇,福建84年到2003年有23篇法规,吉林92年到2003年有22篇,山东省是从82年到2003年有17篇的法规,我就不一一列举了。从我统计370篇法规来看,其中一半以上的是发达城市,平均每年都会出台一部以上的地方的法规规章或者类似的通知等等。

根据这个统计,这个数字表明了一点,各地对于拆迁法规政策变化是非常快的,颁布的部门也各有所不同,反映了几个特点:第一个特点,拆迁的法规政策变化的速度与当地的经济发展状况是有相当大的关系,从我刚才统计的370篇来看,像北京市、上海、江浙一带,拆迁法规变化非常快。倒过来看,像青海,我统计的情况,从88年到现在只颁布了一部涉及拆迁的规定,甘肃、新疆、宁夏等等西部地区发布的法规数量相当少。

它反映了一个拆迁法规的变化与当地经济发展形势之间有很大的关系,除此之外,从发布的形式来看,像我刚才提到的,有通知、意见、细则、复函等等各种形式,回到我说的拆迁立法的话题来说,根据中华人民共和国立法法,只有地资质条例、单行条例、规章才属于立法的范畴,也就是说地方政府、地方人大颁布的这些通知、细则,包括职能部门发布的细则等等,严格意义不在立法范围之内,顶多属于国家或者行政部门的政策,恰恰是这些办法、通知、政策、意见、复函,实际指导了各地的拆迁工作。我们碰到有很多的百姓,包括网友来咨询的时候,我们经常会说一句话,拆迁问题不是一个法律问题,是一个政策问题,大量的问题不是依据法律来谈的,而是依据当地各部门颁布的政策去谈依据问题。政策法规的变化快、数量多、形式多样,第一个我认为它反映我们国家从改革开放以来,这二十年经济高速发展的一个正面的反映,所以经济形势变化快,城市规模也在不断扩大,各地政府也要随时根据实际情况来颁布新的有关政策。这是好的一面。

但是就每个政策而言,我相信每个地方政府、人大颁布这些通知、办法、复函的时候,也都有他相应的合理性,比如说根据当地的具体纠纷、具体问题颁布一个具体通知,可以很有效解决当时的问题。但是从立法的角度来看,整体而言,我认为这种多部门、多层次发布多种形式的不是很规范的行为,会给广大的老百姓和执法者甚至被管理者形成一种法律的不确定性,或者不严肃的印象。刚才我说了这么大量的数据内容,想说明这样一个问题,我们国家在拆迁立法的问题上,还不是很系统,不是很规范,各地可能更多是依据当地的具体形式、具体问题,临时出台一些临时的政策来弥补这些纠纷。

从法规内容来看,370篇法规当中,我随机地抽了一些部门规章和政策,从这些政策内容来看,往往是针对某一城市、某一区域、某一特定人群,甚至是某一条街道拆迁,市人大、市政府会出台一个政策,这个就反映出了一个很有意思的问题,比如我简单念一下法规的名称。在20034月,江西省吉安市人民政府颁布吉安市友谊花园工程的拆迁安置办法,同时颁发世纪大道建设拆迁安置补偿办法,上海还颁布过黄埔江两岸开发范围内非居住房屋拆迁补偿规定,长春市颁布过叫双阳区房屋拆迁办法,西安市在2001年颁布过叫西安市城市排洪工程建设用地,像西安还颁布过叫做西安高价快速干道工程的有关规定。北京市在2000年也颁布过一个类似的规定,同时在983月份颁布过北京市平安大街建设工程房屋拆迁的若干规定,像江苏省颁布过关于江苏省人民政府关于引发淮河入海定期工程征地实施意见的通知,上海市人民政府在97年曾经颁布过一个叫做上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法,福建省的厦门市人民政府颁布过关于下河路改造房屋的若干规定等等,我是这样随机地抽取了一些地方法规的名称,从这些名称我想说明一个问题,各地的政府和职能部门发布了如此细致的拆迁政策和条例,我相信它有一定的历史背景、特定的历史原因。比如这个地区有当时的安置问题,有政府的市政工程的要求问题,我觉得都有它的合理性,或者是必要性,但是这种拆迁政策不统一,侧面反映出了拆迁政策的随意性,也就是说这种随意性又与我们国家从立法角度来说,法律的这种稳定性和严肃性是相违背的,既然是政策法规应该是比较严肃的。

我刚才讲了这个情况之后想说明一个问题,拆迁当中的依法行政的问题,前提我认为应该是规范拆迁立法,一说到拆迁纠纷,老百姓投诉各方面情况,往往容易把纠纷的诱因指向行政机关不依法行政,刚才我介绍这么大量的法规制定的情况之后,大家就不难发现,在每一个拆迁行为的背后,往往都有着一份办法、通知、规定、细则等等,从这个意义上讲,这些细则都是由当地的人民政府颁布的,从这个意义上讲具体的行政机关的具体拆迁行为理论上讲都是有依据的,因此得出一个很有意思的结论,好象这些行政部门并不存在违法行政的问题,我都是有市政府的依据,都有通知、都有规定,也正是这种拆迁政策制定的随意性,我认为给一些地方政府和部门得以充分利用手中的行政权利,从而形成他是法律法规政策的制定者和执行者的双重身份了。也就是说,他需要做什么,他就自行发布一个规定,来执行这个规定,这个引发了一系列的不正常现象。有的地方政府不顾当地的经济实力,盲目扩大城市建设和拆迁规模,有些地方政府个别领导为了追求政绩搞所谓的形象工程、政绩工程、大肆拆迁,同时降低老百姓的拆迁补偿标准。还有一些地方职能部门因为他拿着这种所谓尚方宝剑、细则、回复,在工作当中也工作的比较简单、粗暴,擅自使用这种强制措施,这些问题我认为归根到底都与拆迁的立法不规范是有直接关系的。从这个意义上讲,所谓要依法行政还是要回到规范立法的前提上,只有立法规范了,在这个基础平台上才能谈如何依法行政问题。

下面,我想说一下第二点,关于规范拆迁立法有什么法律基础,应该说这个法律基础是相当明确的,我认为规范立法的法律基础条件已经完全具备。首先国务院在20011116日颁布了一个行政法规制定程序的条例,同时,国务院在20011116日也颁布了一个规章制定条例,此外全国人大在今年827日颁布了中华人民共和国行政许可法,我认为这些人大颁布的法律和国务院颁布的行政法规对于规范拆迁立法都提供了非常有利和强大的法律依据。也就是说,根据这些法规的内容来看,今后国务院颁布行政法规,地方的人民政府、地方人大颁布法规规章的时候,要根据国务院颁布的这些程序条例来颁布这些东西,不能随意颁布一个通知,颁布一个复函,作为一个法律政策来指导你当地的拆迁工作,我相信这样对于规范执法、执政为民是非常有好处的。

刚才讲到拆迁立法问题的同时,我还想说一说,与拆迁立法相关的一些法规的执行合规反的问题,在目前我们接触的各类拆迁纠纷当中,有一大类是损害被拆迁人的利益,就是全国各地前一段时间大家从网站上、媒体上看到,甚至采取了一些非法的手段,比如绑架,甚至强行拆迁,采取了一些非法手段的案例,也导致了一些被拆迁人采取了一些过激的行为,造成了一些不良影响,这是一类问题。第二类大问题,我相信也逐渐被经济发达城市广大老百姓所关注,对于历史文化古迹破坏的问题,这个问题是城市经济发展和城市环境保护之间的问题,前一段时间有黄山旅游区因为擅自搭建各种建筑物,导致被联合国教科文组织发出警告,如果不定期整顿就要摘牌子。这个问题集中体现在城市规范立法和执行的问题上,这和拆迁之间有密切关系。我国早在1999年就颁布了《中华人民共和国城市规划法》,此后,各地的人大和政府也根据这个法律制定了各地的城市规划条例或者办法,拿北京作为一个例子,它在91年到2002年陆续颁布了北京市城市规划条例,北京市城市规划条例行政处罚办法,北京市建设工程规划监督若干规定等等这样一系列的规定。最值得一提的话题,作为首都,北京曾经在89年、90年时,还向国务院报送,并经国务院审批北京城市总体规划19912010点年的总体规划,这个规划当时颁布的时候对于北京的城市建设、城市拆迁、房地产开发建设等等都有一个很强的指导意义,当时引起很多这个领域的人员和老百姓的关注。在这个总体规划中,国务院作了一个总的批发,市区要坚持分散集团式的原则,防治城市地区与外围连成一片,要开阔外围,集中紧凑发展,城市建设的重点要从市区向远郊区转移,市区建设要从外延扩展向调整改造转移,要尽快形成市区与远郊城镇间的快速交通系统,加快郊区的建设,实现人口与产业的合理分布,推动城乡经济和社会协调发展。但是大家有目共睹,北京目前的情况,随着北京城市二环、三环一直到六环的城市建设,分散集团式的布局已经被城市中心区和外延连成一片的摊大饼式的替代了,它不再是中心城和卫星城的关系。几个卫星城也都连在一起,就再是卫星城了。前一段北京市民积极参与关于道路拥堵的问题,我认为道路拥堵与城市规划有很大的关系,我后来看过一篇文章,他来评价北京的交通提出这样一个观点,过去十五年北京的失误在于过分追求环状道路体系的,而忽视公共交通体系的建设。这个规划问题在哪里呢?我刚才拿北京市作为一个例子,北京市作为中央和北京市政府都十分重视北京市城市整体规划,在这么重视的情况下,这个规划当时颁布了二十年的整体规划,大概到十几年的时候,好象逐渐有些变性,也就是说城市规划不是很容易完成当时的规划去贯彻执行下去。由此可以想象,全国各地小的城市、地区的城市建设的规划的随意性,这种随意性,和我们拆迁有什么关系,城市规划的随意性会导致一个问题,比如上半年我定了一个城市规划,下一年我可能换一个规划,这个规划的调整,使得原来的房屋要保留的又拆迁掉了,等等这些问题层出不穷。我提出这些问题,也就是说在提到拆迁立法规范的同时,事实上拆迁问题是一个很大的问题,是一个综合性的问题。

在这儿我想说的,除了规范拆迁立法的同时,还应该规范其他相关的立法。关于城市规划问题,前一段时间,特别是北京地区就城市规划的问题频繁发出一些纠纷,政府规划职能部门屡屡成为被告,这种纠纷也非常多针对这个问题,很多百姓,包括专家学者对北京城市规划提出大量的批评,有不少人用欧洲的其他地方的城市规划来作比较,认为北京的城市发展是盲目,不是真正意义上的现代化。我说说我个人的感觉,我本人去欧洲,去其他一些国家的城市考察过之后,我感觉中国的国庆与欧洲国家国情还是有所不同,从我们现在来看,中国从改革开放以来到现在也只有二十年,中国现在处在一个国家经济高速发展、城市规模在空前扩大的阶段,也就是说城乡差别还是很大的,发展和扩大城市的规模,提高人民收入水平还是一个基本国策。这种情况和欧洲大城市大规模建设,它们在几百年前可能完成了,像阿姆斯特丹的城市规划是成型于四百年前。像维也纳这个城市的整体规划也是在一百多年前形成的,也就是这一百年来他们也没有城市拆迁。在这种情况下,希望大家从经济发展的角度能够体谅当地经济发展的复杂性,同时也能够给政府更多的献计献策,比如说在既考虑城市高速发展、经济高速发展的同时,又能如何兼顾历史的保护,从法律的高度来提出更多的建设和意见。

下面,再简单说关于立法执法当中的问题,在拆迁立法当中有一个执法问题,应当注意的一个问题,在完善拆迁立法基础上,我认为在依法行政当中还应当注意一个问题,比如最近关于公示制度、听政制度,这些制度都已经形成了一种法定的制度,就是一个法规,一个政策出台,包括前一段提出来关于拆迁得不偿,应该采取公示制度,我认为这种公示制度、听证制度是有效的手段,但是在实际操作当中还应当杜绝走过场等等的情况,前一阶段时间垄断行业的价格调整,举办了一些听证会,听证会本身是好事情,结果遭到大量老百姓的非议,我认为他把这种听证制度和公示制度形成走过场,这是值得注意的一个问题。

另外,拆迁立法当中有一个话题,随着国家行政许可法的颁布,不少的专家学者都在讨论拆迁行为的法律界定问题,有一种主要观点认为政府拆迁可以纳入到行政许可范围内,认为它是行政行为。在现实当中有一个问题,由于大量的城市市政基础设施,有些城市基础设施比较差,政府投资不足,导致很多开发企业从大量的政府的职责,使得开发商开发和国家的市政基础建设是很难分开的,比如说在地方政府在财力不足的情况下,又要进行城市建设,只能采取一种办法,让开发商来做这个事儿,开发商是商业行为,他不可能无偿替政府做这个事儿,这种情况导致行政行为和市场行为混杂在一起,很难界定它是行政行为还是纯粹的市场行为。这一点我认为需要对拆迁行为作一个法律定性的性质的界定,只有界定清楚,才便于对规范拆迁立法和拆迁行为,这个话题应该是一个比较大的话题,今天没有足够的时间跟大家展开,希望把这个话题留给各位网友,希望对这方面的专家学者能够一起来探讨这个问题。

 

    主持人张亚(法制日报社副总编):感谢两位律师的真知灼见,下面进入在线咨询,主要内容主要围绕房地产买卖、房地产动拆迁、物业管理等与产权相关的话题,欢迎广大网友参与。


    网友买房者问:我们都知道购房、购楼需要看五证,如果五证不全,开发商应该承担什么责任?

    王建文:这个问题有四点,审查五证的时候,我建议注意如下几点,第一,核实证件的真实性,这个核实可以向政府的相关网站核实。要查验你的买的开发商是否在这个证件领域里,同时需要注意各个证件中有没有特别的注释与说明。第二,开发项目如果没有建设用地规划许可证,建设工程许可证,建筑工程施工许可证,如果没有这些证,可以要求停工。第三,有些项目五证当中缺少国有土地使用证,这是一种什么情况呢?因为国有土地使用证未办理完毕,而开发商急于销售,可以找政府部门开具说明,针对这种情况,作为买房人无法确定这个房的土地情况,可以让开发商与政府签订的土地出让合同。第四,五证最后一个证件就是预售许可证,像北京市最近开始颁布实施《北京市城市房地产转让管理办法》当中进一步明确发放绿色许可证的条件,根据这个条件,只要求买房人买房的时候只看预售许可证,对于五证不全,目前最高人民法院审理商品房买卖合同的当中,未取得商品房预售合同说明,应当认定无效。司法解释还注明,在起诉以前取得了预售许可证明是有效的。


    主持人张亚(法制日报社副总编):谢谢王建文律师的解答。

    网友:什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积,公用建筑面积的分摊原则是什么?


    李庆保:关于公共建筑面积关键由两部分组成,第一部分,一个电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室,公共门厅和过道,地下室、值班经纬室,以及其他功能为整栋建设的公共用房和管理用房建筑面积,二是套单元与公共建筑空间之间的分割墙,以及外墙,包括三墙,可分摊的公共面积是指与商品房在同一栋楼为本楼提供公共服务的建筑面积。公用面积分摊原则是:一,房屋公共面积分摊以栋为单位,公共建筑面积仅限于本栋的建筑面积,与本栋不相连的公共建筑,例如配电室,不能分摊到本栋内。公共建筑面积分摊后,不划分用户摊得面积的具体部位,公共建筑面积部位已经分摊,任何人不得侵占或者改变其原始设计的使用功能。四,商品房按套或者单元出售,商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或者单元内建筑面积,以下称套内建筑面积,与应分摊的公共建筑面积之和。


    网友探子问:对于公用建筑面积部位的建设与使用,购房人有无知情权?

    王建文:应当是有知情权的,无论从国家的法规、规章还是建设部颁布的商品房合同文本里面,都要求在买卖合同当中,要注明公摊面积的部位和面积,包括使用说明等等,北京市实行按套内建筑面积销售后,仍然要注明住房面积和公摊面积。


    网友口袋空了问:整栋楼的哪些公用面积可以分摊,哪些建筑面积不应分摊?


    李庆保:就公用建筑面积以下有两部分组成,第一部分,是电梯井、楼梯间、牢记道、变电室、设备间、值班室、以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;第二部分,套单元与公用建筑空间之间的分割墙,与本栋房屋不相连的公用建筑,如变电房、水泵房、门卫房等等不得分摊本栋房屋内,凡以独立使用空间销售,或者出租的地下室、车棚等,不应计于公用面积的部分。


    网友困惑问:在法律意义上,按套内建筑面积销售会产生哪些风险?购房人该怎么规避?


    王建文:我理解你所说的风险,主要是指面积误差的问题。无论按总建筑面积还是按照套内建筑面积来购房,或者按照其他的方式,比如按套购房,面积误差都是存在的。无论按照何种的计量方式,因为每套房子的总价格不变,计量方式的变化,并不能避免的房子的误差,因此我认为即使改为按照套内建筑面积购房之后,仍然要关注房屋的公摊面积问题。


    网友不花冤枉钱问:物业管理用房的分摊有什么规定?


    李庆保:公用建筑面积分摊原则主要是以栋为单位,例如根据北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定,商品房公用面积的分摊以栋为单位,分摊的公共建筑面积为本栋公用建筑面积,与本栋不相连的面积不得分到本栋房屋内。为多栋的值班室,用房不计入公摊面积。如果值班警卫室、物业管理用房是为某一栋楼服务的,可以表示为可公用的面积。


    网友HOUSE问:我现有一套商品房,已抵押银行按揭贷款,如果发生房屋拆迁,选择安置房方式,可不可以直接转移已抵押银行按揭贷款。


    王建文:一套商品房已经购房了,目前贷款没有还清,如果现在再购置一套拆迁安置房,这应当不行,因为银行在发放贷款前,需对贷款的抵押物进行审查,你的做法等于变更了贷款抵押物,对于银行而言等于是一笔新的贷款业务。你如果不想两套房子同时贷款,只能先提前还清商品房的贷款,同时申请拆迁安置房的抵押贷款。由于拆迁安置房屋的特性比较特殊,银行在这类房屋的贷款上审查比较严格,部分银行甚至对这类房屋不发放住房贷款的。


    网友昨天的人问:我家正在拆迁,有一个阁楼,产权证没有计入,算违章吗?拆迁一共有哪些补偿金额,何时付清,现在还有强制拆迁吗?


    李庆保:首先我们要明确一个违章建筑的概念,所谓违章建筑是指未取得建筑工程规划许可证,或者规范的许可证的规定的建设,严重影响城市规章的建筑。根据城市房屋拆迁管理条例的第22条规定,拆除违章建筑的不予补偿。你的情况要具体情况具体对待,拆迁补偿有两种方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,货币补偿作为主要方式,拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。


    货币补偿的金额具体办法有省、自治区、直辖市、人民政府制定。对于拆迁安置方式,补偿金的支付办法、期限等民事法律行为,则应由拆迁当事人依法协商解决,如果拆迁人与被拆迁人就补偿安置资金达不成协议,如果地方有相关规定,依照地方相关规定执行,强制拆迁还是依法存在的,根据城市房屋拆迁管理办法规定,应依照被拆迁人或者房屋承租人在裁定、规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责令有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。


    网友想要问:现有私有营业用房一处,面临拆迁,去年曾与拆迁公司共同委托评估,但是出评是使用市场比较法得出的价值,被开发公司无理拒绝,现拆迁公司为达到压价的目的,单方面委托另一家公司重新评估,该评估公司为了减轻责任出具的房地产股价咨询报告,我想请教主持人,房地产出价咨询报告与房地产估价报告在评估中存在哪些区别?


    王建文:房地产估价咨询报告与房地产估价报告本身而言,并没有太大的区别,也就是说作为评估机构都需对其内容的真实性、合法性和公正性要承担相应的法律责任。我理解你的问题关键在于评估采取的方式问题,根据国务院城市房屋拆迁管理条例第24条规定,货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位用途、建筑面积等因素,以房地产评估价格确定,因此各地均视各地的具体情况制定拆迁规则。以北京为例,被拆迁住宅房屋的评估一般是参照基准地价等等进行评估的,但对于房改、危改被拆迁的私有房屋拆迁补偿价规定按照市场比较法进行评估,市场比较法、成本估价法、假设开发法、收益法等等,请你了解你的房屋所在地的拆迁评估规则,如果对评估结果是有异议,可以委托评估结构重新进行评估,重新评估的结果如果与原评估结果不一致,由双方协商认定,并按认定结果予以补偿。如果双方协商不成的,一方可以想房屋主管部门申请对评估报告进行复核,并对复核结果进行补偿,复核的结果与原来的复核结果差额超过5%的,由原来的评估机构负责。


    网友问:开发商在交付前几日,临时改变小区的设计,将我所购买的商品房公共用台移位,距离卧室窗口近在咫尺,进而在房屋加设停车位,由此产生的噪音、废气将使我家人生活极其不便,交房在即,请问专家对此应如何应对?


     王建文:如果双方的合同对小区设计的描述详尽,并与现实差距比较大,如果存在上述这些情况,即开发商已经违约,你可以与其协商,或采取相应的法律措施。同时你可以到规划部门查阅该小区的规划设计图,如规划与原设计相符,而开发商擅自改动,你可以想有关部门进行反应,如规划与原设计差距很大,开发商的有关销售行为可能存在欺诈,基于此,你可以寻求法律救济。

    网友着急的人:明天我家做为被拆迁人就得和政府(拆迁人)签定拆迁协议了,协议中包括补偿标准和办法。其实本协议可以等到明年初签订都可以。出于部分原因,明天就得签订。但是我们比较担心的是:如果现在签定后,明年有新的拆迁政策出台(肯定比现在的政策更能保护当事人的利益),或者后批拆迁人得到的标准比我们的高。那么我们可以推翻现在的协议吗?或者要求一致补偿!谢谢。


    王建文:如果你根据现行的拆迁政策,签订拆迁补偿协议之后,是不能按照今后新的政策,目前尚未颁布实施的政策,这个涉及到一个法律法规的数据率问题,需要说明的是,今后出台的新政策,对您而言并不必然意味着要比现在的政策更有利。我举两个例子,第一个,国务院在2001年11月1日颁布的城市房屋拆迁管理条例,他废止90年颁布实施的房屋管理条例,按照旧条例,货币安置资金都给了房屋使用人,新条例更多考虑房屋所有陈的利益,这主要与国家的住房制度改革有关系,北京市曾经颁布北京市城市房屋拆迁的有关规定,对非成套住宅房屋规定,被拆迁房屋原建筑面积与成套建筑面积换算办法,原建筑面积增加25平方米的,一个房产证不管有几间,就算一套房产,可以在补偿时增加25平方米的建筑面积,对此,北京市就调整了拆迁补偿的办法,新的政策不一定比老的政策更有利。


    网友后悔的人:我与房地产公司签了认购协议,并交了3万元定金,据了解,当时该公司并没有取得商品房预售许可证,由于地理位置与我上班的单位太远,交通不便,我现在不想要房,但是公司方说,退房不能退定金,这样合理吗?如果公司现在已办好了售楼许可证,我的定金还可以退吗?


    李庆保:这个问题根据最高人民法院关于适应合同法的若干规定的解释,依照合同法第49条第2款,法律行政法规规定,合同应当办理批准手续,或者办理批准登记等才能够生效,在一审法庭辩论终结前,当事人未办事登记等手续的,人民法院应当认定该合同不生效,法律行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的当事人,未办理登记手续,不影响合同的效力。合同标的物所有权或者其他物权不能转移。在司法实践中,根据合同法市场交易的立法精神,在审查合同效力时,尊重当事人的意思,及合同自由,对合同无效从严掌握。因此你的合同不但成立,而且已经生效,定金无法退回。


    网友问:请问律师,房产证的共有人共有份额这一栏,是不是指共有份额为共同共有,是不是每个都分的都相同的,如果房屋拆迁作为共有人之一,是否可以单独与共签组谈判。


    王建文:说三点,根据民法通则第78条规定,共有财产分为按份共有和共同共有,按份共有的共有人,按照各自的份额对共有财产分享权利,分担义务,共同公用,共有人对共有财产享有权利,承担义务。也就是说,共同共有的不用划分财产的比例,如果你和家人在房产证的共有份额一栏当中有明确的分割比例,则属于按份共有,如果没有明确的规定,就属于共同共有。第二点,共同共有并不意味着每个人分得的份额都是相同的,根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见,第90条的规定,没有协议应该根据等分原则处理,并且考虑到共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产生活的实际需要等情况,但分割夫妻共有财产应该根据婚姻法来确定。第三点,你作为共有人在拆迁时如果想单独与动迁组谈判,最好事先征得其他共有人的同意,或者征求其他共有人的意见,因为根据前面讲到的规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产,一般会认为无效。但是第三人善意有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失是由擅自处分共有财产的人负责的。


    网友问:我家房屋被拆迁,但是由于房屋部分超出房管证面积,近一年未达成赔偿协议,现在房价飞涨,拆迁给出的价格低于原来的定价,现在该按照哪种价格赔偿呢?


    李庆保:这种情况根据我们国家城市房地产管理法规定,北京市城镇房屋所有权暂行办法规定,房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证,房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋,城市房屋拆迁管理条例第22条规定,拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。


    网友问:我家是被拆迁户,开发商在实施拆迁前,并没有取得拆迁地块的国有土地使用权,开发商还需要取得哪些手续?是否必须取得国有土地使用证,有无法律依据,具体有哪些?


    李庆保:首先根据城市房屋拆迁管理条例第6条规定,拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。第7条同时也规定,申请领取房屋拆迁许可证的应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交价格资料。主要是有五项,第一项是建设项目批准文件,第二是建设用地批准许可证,第三项是国有土地使用权批准文件,第四项是拆迁计划和拆迁方案,第五项是办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。这其中国有土地使用批准文件主要有三种,一种是以划拨方式取得土地使用权的提交建设用地批准书及北京市人民政府建设用地批复。第二种,有偿取得土地使用权,提交土地使用权的出让合同和转让合同。第三种,在原有土地范围内,实施拆迁,提交原土地使用证明文件,没有土地使用证明文件的,提交用地范围的房屋所有权证,开发商是否必须取得国有土地使用证,由相关行政机关依法判定


    网友问:我在我所在的城市有两间属于拆迁范畴的房屋,一间由我和我的母亲一起住,一间由我祖母住,两间都是以我母亲的名字为房主,但是我祖母有自己的独立户口,前几年拆迁,我祖母不知什么原因,向拆迁工作人员他现在的居住的房屋为争议房屋,现在我们谁都不能拿到拆迁补偿费,此种情况我们该如何解决,我们是否有权全额拿到补偿费,如果不能,那么我们最低可以拿到多少补偿费?


    王建文:请你先了解一下你祖母所提的争议的具体内容是什么,如果存在了这种争议,作为家庭成员可以协商解决,然后向拆迁单位说明情况,解除冻结。如果确实争议无法协商解决,你们一般情况下只能通过向法院提起诉讼的方式来先解决争议,再根据判决结果来确定拆迁补偿费的分配。需要说明的是有两点,第一,你们的纠纷是不能申请房屋拆迁管理部门中裁决的,因为根据国务院的城市房屋拆迁管理条例规定,只有拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,方可向房屋管理部门申请仲裁。第二点,在诉讼期间,拆迁一般会继续进行,但是拆迁人就被拆迁的房屋有关事项,向公证机关办理有关证据保存手续。


    网友问:我准备购买一套商品房,在交纳的订金后,在查询过程中,发现该房已经抵押给银行,同时该楼盘出售率不足四成,请问这样的房子发展商卖给我们算不算违法,如果他们在我们买后,将抵押赎出,这样购买的房间是否很危险?因为发展商很难提供房产证。


    李庆保:首先这位网友提的问题我认为买这样的楼房风险非常大,根据我们国家合同法规定,出卖人将交付标的物,保证第三人不得向买售人有义务,第三人对买卖的标的物享有权利,出卖人不承担本法上述规定的义务,当事人行使权利,履行义务,应当遵循诚实信用原则。如果在发展商没有如实向你提供真实的情况,隐瞒事实真相,而你事后才知道你所购买的房屋已经设定了抵押权,那么发展商的行为就是违法行为,你可以要求解除合同,返还订金,及赔偿损失。


    网友真真假假问:我看中一个期房,并交了五万元的订金,并选择一次性付款,当和售楼中心签定合同时候,等我把字签好了,他们并没有在上面签字,他们说要等这些合同全部签完才拿去备案,缴款合同上面规定过期交钱就属于违约,我该怎么办?


    李庆保:我建议这位网友及时与房产公司联系,以取得合同进行验证,对方是否盖章,请进一步验证房产公司的相关资质,以确定是否进一步付款,或者采取相应的措施。


    网友问:我想问一下,一,划拨土地上的房子重新评估价值会有大的变化吗?二,集资房是母亲名下,母亲单位的房,属于父母共同财产,99年拆迁的旧房,2000年我们回迁这套房,属于共同财产吗?


    王建文:我觉得第一个问题比较笼统,要视具体情况才能分析,总体上讲,因为土地取得方式不同,土地有两种方式,划拨和出让,它会对房屋的评估价值产生影响,但是这个不会影响房屋评估,但是它并不是影响房屋评估价值的唯一因素,也就是说房屋本身的状况也会对房屋的重新评估产生很大的影响。第二个问题,你母亲分得集资房属于你父母的共同财产,但是在你母亲98年去世以后,根据继承法规定,你母亲所拥有的房产份额你和你父亲共同所有。


    网友问:拆迁安置的方式包括货币和产权置换,是不是可以同时适用?

    李庆保:这个问题我首先回答是不可以同时适用,根据城市房屋管理条例第23条规定,除本条例第25条第2款第27条第2款,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换被拆迁人可以选择拆迁补偿方式,因此不可以同时适用。实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人计算被拆迁房屋的补偿金额和交换房屋价格。


    网友问:我家2001年在自己的地皮上盖了新房,并且已装修。今年我家遇到了拆迁,政府的拆迁补偿中没有考虑装修的问题,经过多次询问,拆迁人答复装修是一分钱都不考虑补偿的,如果这样说来,我们家的损失太大了,不知道该如何是好?


    王建文:拆迁房屋的评估有多种评估方式,比如市场比较法、成本估价法,假设开发法、收益法等等,你需要先了解一下有关拆迁单位评估采用的方式,一般情况下,房屋装修是不作为一个房屋价格评估因素考虑的,关于装修这部分补偿,一般由拆迁人与被拆迁人协商处理,这个协商如果不成,也是可以进行评估。如果你对评估价格有异议,可以委托评估机构进行重新评估,评估结果与原评估结果如果不一致,由双方协商认定,并按认定的结果来补偿,如果双方达不成协商,可以对评估报告进行复核,并按复核的结果进行补偿。


    网友问:我县实施城市规划,需拆迁我家住房,县国土局负责拆迁补偿安置工作。我们这儿原为蔬菜农场,93年国家征用我们土地,全队人口当年就转为非农业人口,且集体土地使用权证就已换成国有土地使用权证。今年我们这里搞拆迁,国土局却用征用集体土地安置补偿的文件对我们20余户拆迁户进行补偿安置,他们这样做违法吗?


    李庆保:这种情形应该属于违法,国家规定集体土地征用补偿费,如果相同的法律进行重新补偿的,已经颁布了国有土地使用证,即为国有土地,应按照相关法律予以拆迁。


    网友小状元问:房屋拆迁补偿安置是否有拆迁改造级差费一说,如果有,这笔费用应该由拆迁户负担,还是应由拆迁人负担?

    王建文:我不清楚你所说的拆迁改造级差费的具体概念、含义,根据拆迁管理条例的规定,被拆迁房屋补偿的金额会根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素加以综合考虑,但是就房屋拆迁补偿而言,除非是非法的情形,原则上不会由拆迁户承担任何费用。


    网友问:在拆迁人与被拆迁户达不成协议的时候,拆迁办下达了裁决,三个月拆迁办又撤销了裁决,我可否对拆迁办的裁决所造成的损失而起诉?


    李庆保:我认为可以起诉,行政机关的裁决作为具体行政行为,在裁决期间,直接影响相对人的权利,因此可以就其所造成的损失提起行政诉讼。


    网友问:我现在想买房,公积金额度可到40万元,但我的贷款额为50万,但是有些楼盘不能作组合,只能做贴息,这样当然比组合不合算了,我能自己去办理组合贷款吗?


    王建文:我想有这么几个细节,第一,不知道你所在的城市是哪个城市,因为根据北京市的规定,公积金的最高额度应该是30万,不会达到40万元的额度,这是第一点。第二,你提出贷款的数字总额是50万,有些楼盘不能办理组合贷款,只能办贴息贷款,这种情况下,应当说你只能是选择那些对楼盘要求不是很严格的银行去合作,因为据我所知,大多数项目都是由银行和开发商先签订合作协议才能办理贷款义务。目前,你要想自己办理组合贷款,只能找民生银行来开展这样的业务,据我所知,民生银行对公积金贷款又有一定的限制,所以你现在这个问题还是比较麻烦的问题。


   贫者问:现在全国到处个人私建房屋比较多,高院解释不适用,如何调整?


   王建文:这个问题怎么调整,私人私建房屋,这里面有两个概念,跟统计有关系,如果这个统计如果属于国有土地,这个属于比较典型的违章建设,对于违章建设,国务院都有明确规定。跟个人建房这个问题,从法律意义上讲都是有相应的法律法规和部门规章调整,并不是以高院的司法解释来调整这些纠纷,我想具体情况要根据具体问题来解决。


    网友长发问:对于发展商在合同中约定,地下室部分的收益权归发展商,这种约定是不是无效的?

    王建文:我觉得首先你要确认两点,第一,地下室是不是一个可售的面积,它属不属于可销售的范围内,因为很多房屋的地下室是不能销售的。第二,不管能不能销售,地下室总会有一个大产权,在分户转让之前,他的产权应该在开发商名下的,这种情况下就要看你和开发商之间的合同是怎么约定的,可能你这个问题要具体情况要具体分析,要看是什么样的地下室。


    网友问:开发商的楼书算不算售楼的广告?


    王建文:开发商的楼书严格讲应该算作宣传资料,根据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于买卖合同纠纷司法解释规定,它对售楼广告的效力都作了相应的规定,比如说它规定楼书和宣传资料要明确的,相当于他有明确的要约和要约承诺的内容,他就视为合同的一部分,就有约束力。我举一个简单例子,如果开发商在楼书里用形容方式来描述他的楼盘项目,严格意义上讲,是不能构成约束力,它只能属于宣传资料,如果楼书当中明确有大量的数字,我的楼房有多少多少平方米,我的小区里有多少配套设施,这些内容就已经不再是一个邀约邀请,只属于一个要约。

    网友飞天白雪问:被拆迁人认为补偿款无法买到合适的房子,不愿意拆迁怎么办?


    王建文:你提到这个问题,被拆迁人和补偿款无法买到合适的房子,是目前拆迁纠纷当中普遍存在的问题,因为它的原因是有很多的,其中一个重要的原因,是因为我们国家从计划经济到市场经济过度,也只有二十年,事实上形成了一个历史欠帐比较多。过去我们国家城镇居民的居住的房屋的质量到面积都是非常小的,形成了一种历史欠帐。到现在虽然政府在不断地调整拆迁补偿的价格,比如考虑到价格地价因素,由于不少被拆迁人的房屋面积过小,像平方只有几十平方米,单价很高,总的来说,现在市场价格又比较高,这两者之间形成一个矛盾。


    王建文:举一个例子,北京有一些城区的拆迁费用补偿额已经达到了八千甚至八九千的价位上了,可是被拆迁的平方只有十几平方米,所以拿到的拆迁补偿款总额对于在北京购买其他房屋还是有一定的困难。这个问题是一个综合性的问题,一方面政府现在正在加大力度建设经济适用房,廉租房等等中低档的房屋,进一步扩大安置方式。


    王建文:第二点,像北京市和全国各地的政府都曾经颁布了一些关于拆迁当中双困家庭的特殊安置办法,针对这些特殊人群提出了一些特殊办法,希望大家有一个全面的看法。你提到不愿意拆迁,这个问题涉及到一个执法问题,如果拆迁行为已经经过法律的程序,是一个合法行为,你仅仅因为自身认为补偿款无法买到自己的房子,也就是说这跟你的预期值有关系,你的预计值可能比较高,你拒绝拆迁,有可能出现诉讼、强制拆迁的可能性,希望你在这里面有一个平和的心态和一个理性的考虑,综合评价这个事情。

    网友司机问:现在小区停车场的收益是由小区物业所有还是由业主所有?


    王建文:我理解你所说的小区停车场的收益,应该包括两个部分,一个是地面停车,还有一个地下停车,根据现在的规定,地下车库可以作为独立的建筑面积之外销售的,可以独立办理房屋产权证的。这个情况就稍微复杂一些,如果地下车位销售给业主以后,他的收益权当然归业主所有。如果是地面停车场来看,这个情况就稍微复杂一些,因为根据建设部的有关规定,地面停车场现在的收费标准是统一的,大概一个月都是150块钱,这里面有一个收益权,目前150元的月收费还有相当一大部分是管理费,也就是这个小区的物业公司提供物业保安的管理费用,这部分应当作为提供物业服务的公司,应该作为劳动报酬来收取的,至于停车场有一个收益问题,从法理上讲,如果存在收益的话,是应当作为业主共有的土地由业主共有的,在实际操作当中如何确认这个权益,可能还有待进一步操作。据我所知,像北京的华远房地产正在做一些有关的尝试,也被建设部等等部门充分肯定,下一步有待于相应的法律法规来配套。

    网友问:小区的物业公司没有经过业主委员会确认,能更换吗?


    王建文:国务院颁布的物业管理条例到目前已经正式生效了,小区的物业管理公司应该分成两个层面上,因为小区物业管理本身分为前期管理和后期管理两块,前期是开发商销售房屋以后,业主纷纷入住,业务大会还尚未成立以前这个阶段,物业公司一般都是由开发公司来指定的,与开发商签定前期委托合同。这里面有一个问题,在业主委员会成立以后,前面的物业公司怎么处理,我看你的具体问题,小区的物业公司没有经过业主委员会确认,我想这里面存在两种可能性,第一种可能性,前面是开发商指定的前期物业管理公司,针对这种情况,在业主委员会成立以后,应当由业主委员会对前任的合同进行确认。


    主持人张亚(法制日报社副总编):谢谢两位嘉宾律师今天回答大家的问题,由于时间的关系,今天我们的问题就解答到这里,现在看看两位嘉宾律师对我们的网友还有一些什么建议?


    王建文:我给广大网友提一个个人寄语,随着人们生活水平的不断改善,拆迁问题、购房问题成为广大百姓和网友特别关心的一个问题,我觉得除了在要求政法部门、行政部门依法治国、执政为民的基础上,希望广大业主在广大购房人和网友处理房产纠纷当中也能够充分意识到法律在这当中的作用,希望广大网友、业主在处理房产纠纷、拆迁纠纷的时候,能够更多依靠法律这个手段来有效维护自己的合法权益,不要采取过多的过激行为,我认为很多业主或者拆迁户的过激行为从情理上讲有他的合理性,他确实情有可原,这种行为有可能触犯国家的法律,导致这个问题更加复杂。第二,这种过激行为并不一定能够解决相应的纠纷,所以希望大家还是能够通过法律渠道,包括我们其他的有效信访渠道,通过其他的渠道来解决相应的纠纷,来更理性处理房产买卖、房产当中的纠纷问题。

    李庆保:今天非常感谢法制日报社和中国普法网给我们两位律师与各位网友就目前老百姓普遍关心的住房、拆迁问题的探讨,今后如果有什么问题,也请与我们法制日报社和中国普法网或者与建元律师事务所的律师直接交流,再次感谢法制日报社和中国普法网及各位领导给我们提供这么好的机会。


    主持人张亚(法制日报社副总编):谢谢两位嘉宾对各位网友提出这些寄语,时间是有限的,而实践当中的问题是大量的,时间所限,我们不能对网友提出的所有问题进行解答,但是我们会将网友提出的问题进行整理,由律师在本次活动结束后予以解答。今天网友提出十分活跃,也说明网友对此类法律问题的关注,今后全国普法办还将采取类似形式,开展多种形式的在线咨询活动,为网民提供服务。最后,感谢各位网友的积极参与,同时也感谢北京市建元律师事务所的两位律师的参与,今天我们网上的论坛的活动就到此结束,谢谢大家!