给付欠条能否视为对定金的给付
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稿件来源: 中国法院网发布时间:2017-05-17 10:17:40

    金 磊

    【案情】

    张某与王某签订房屋买卖合同,约定将其所有的房屋卖给王某,总价款80万元;王某在合同签订时向张某支付定金10万元,合同签订之日起一个月内付清房款;如张某违约,则需向王某返还20万元;如王某违约,已付的10万元定金则归张某所有。合同签订后,经张某同意,王某支付了6万元现金,并向张某出具一张4万元欠条。后张某反悔,不想将房屋卖给王某。王某遂诉至法院,要求张某按照合同约定赔偿其20万元。

    【分歧】

    本案的争议焦点为:王某给付张某欠条的行为应否视为对定金的给付。

    第一种意见认为,王某支付6万元定金,在征得张某同意后,向张某出具4万元欠条的行为,实际是对剩余未支付的4万元定金的替代性处理,张某也已实际取得对王某的4万元债权,应视为王某依约支付了合同约定的全额定金,且双方约定的定金亦未超过合同标的额的20%,故根据公平原则和合同意思自治原则,应支持王某诉求。

    第二种意见认为,王某实际交付的定金数额为6万元,另外4万元虽出具了欠条,但并未实际交付,应视为对定金合同的变更,故只能按已支付的6万元定金支持王某诉求。

    【评析】

    笔者同意第二种意见,理由如下:

    1.从法律规定来看,定金罚则的适用以定金合同的成立生效为前提。担保法第九十条规定,定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条规定,实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。定金合同是实践性合同,其成立不仅须有双方当事人的合意,也应有定金的现实交付,并以实际交付的定金数额来确定合同数额。本案王某实际交付的定金数额为6万元,另外4万元虽出具了欠条,但并未实际交付,应视为双方就定金合同进行了变更。

    2.从法律效力来看,定金欠条不适用定金罚则。王某虽然就4万元定金向张某出具了定金欠条,但是本案欠条的基础法律关系是房屋买卖合同关系,在双方已就定金合同进行变更,且主合同没有履行,王某一直没有支付该欠款的情况下,王某所出具的欠条也就失去了其存在的事实和法律基础。因此,不应支持王某依据欠条主张双倍赔偿的诉求。

    3.从价值效果来看,给付欠条不视为对定金的给付更有利于维护市场交易秩序。定金合同最重要的法律特征就是担保手段上的惩罚性,其作为担保方式,所担保的对象就是合同当事人的履约合意,并以适用定金罚则为手段实现担保目的,这就要求当事人在订立定金合同后应及时交付,以确保主合同的履行,规范市场行为。本案因张某违约导致买卖合同无法履行,则应承担相应法律后果,故应按照6万元来计算王某的主张,即由张某返还王某12万元。

    (作者单位:江苏省东台市人民法院)

(责任编辑:奚天宝)
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