陈真诚

　　2003年物业税开始进入中国人的视野。2003年10月，十六届三中全会提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。自2006年起，物业税已在多个省区市试点“空转”运行。2009年5月25日，国务院批转公布发改委的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。这意味着，政府已明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程。

　　只要没有实征，由于房价上涨过快、价位过高，物业税无疑将是个令人永不厌倦的热点话题，也是“两会”的舆论热点。最近，从各地各级“两会”来看，“两会”代表、委员们纷纷建议开征物业税，与诸多老百姓要求开征物业税的呼声相呼应。相信今年全国“两会”，物业税话题会成为一个新的热点。

　　基于政府一直在推进财税体制改革及种种迹象来看，虽然从2003年开始一直没有实征，不过综合诸多信息来看，物业税是肯定要开征的，不排除在2010年实际开征(或在部分城市就部分物业类别试点开征)物业税的可能。

　　尤其是近来，在海南“国际旅游岛”概念就被人恶炒成了房地产增值概念，在短短一个月内海南房价翻倍上涨，暗藏泡沫危机，甚至有可能成为中国的“迪拜”。

　　而最能抑制房地产投资投机、遏制房价非正常上涨、挤压房地产泡沫的工具之一，除了连续大幅度加息外，就是开征对投资投机、恶意哄抬房价具有惩罚作用的物业税。因此，海南房地产泡沫，可能导致提前开征物业税。实际上，开征物业税，是世界上许多国家通用的做法。而在中国，将成为房地产调控新工具的物业税，开征已成“必然”，只是迟早的事。

　　首先，由于持房、囤地的成本极低，高回报预期、低风险的房地产市场环境，很容易刺激购房人买房、开发商囤地的冒险意识。政府为应对金融危机而采取“宽松货币政策”，市场流动性过剩拉升了通货膨胀预期，刺激资金追逐房地产等资产价格上涨，可能继续推高房价。如果开征物业税，哪怕只是释放何时开征物业税的具体信息，就有可能影响房价预期，引导房价回归理性，对目前的高房价形成有效的调控。

　　其次，开征物业税，政府强力调控房价，打击投资投机，挤出房产市场存在的过多泡沫，有利于解决因制度建设等所不能解决的房地产问题，促使房地产趋向正常化发展。

　　第三，开征物业税，不但会抑制一些开发商从土地一级市场疯狂拿地囤地的冲动，也会逼迫大量囤积的土地向市场抛售，增加二手土地的供应。这种合力作用，有利于打击囤地闲地行为，抑制地价过快上涨，挤出地产市场存在的过多泡沫。还有利于加速房地产项目的开发速度，短期内增加市场供应，满足市场需求。

　　第四，开征物业税，可从根本上改变现行的房地产消费观念，促进居民购房自住行为的理性化，有利于打击过热的房地产投资行为，打击囤房，减少空置率，提高房屋资源的使用效率。这样，不但将有利于抑制房价非正常上涨，还可合理调控房屋租赁市场，促使租金合理下降，有利于通过降低房租水平而促进其他产业发展。

　　第五，开征物业税，有利于打击通货膨胀预期，尤其可以防止国内外热钱把房地产等资产价格推向过高，消除减少未来宏观经济发展可能遭遇的隐患。

　　第六，如果政府现在及时开征物业税，开征初期可集中收取数量可观的税收而增加政府收入，缓解经济危机带来的压力。

　　第七，1994年分税制改革之后，土地出让金全部划归地方政府，土地出让金成为了地方政府收取房地产税费的主要来源，但属于预算外收入。长期以来，地方政府已经形成了依赖土地出让金作为地方政府的重要财政收入来源的经济增长模式。这种做法，不但事实上推高了地价、房价，而且破坏了可持续发展的基本要求，可能导致地方财政收入缺乏长期性保障。如果开征物业税，改变现行土地财政的做法，可从根本上抑制地方政府的“卖地冲动”，有利于地方政府财政收入的可持久化。

　　第八，开征物业税，有利于社会财富的二次分配，均衡社会财富，防止财富向少数人集中的趋势进一步严重化。

　　总之，基于目前的房地产市场形势和财富分配差距拉大的现实情况来看，2010年是开征物业税的最好时机：既能在短期内突击增加一笔财税收入，更能达成中央政府所希望抑制、打击投资性购房、投机性炒房的目的，防止房地产泡沫破灭给社会经济带来威胁。

　　需要指出的是，由于物业税是一个新税种，在全国人大没有审议通过进而立法前，或国务院没有出台条例前，任何职能部门无权就是否开征或如何开征物业税做出正式表态，因此一直看不到有关政府部门就物业税问题正式表态，但这不等于说年内不会开征物业税。开征物业税，将不是财税体制改革内容，而成为房地产调控新工具、新思路。

<标题>=域外物业税与房价无关

<正文>=　　俞飞

　　日前权威部门透露，中央政府苦民所苦，酝酿择机开征物业税，以平抑房价。相关部门用心良苦，值得肯定。不过物业税兹事体大，亟待参酌他国经验，完善制度设计。

　　放眼世界各国，房地产税名五花八门，令人眼花缭乱。例如奥地利、波兰的不动产税；德国、美国、智利的财产税；新西兰、英国、马来西亚的地方税；香港则为物业税。但细究原委，房地产税收，大致可分为三类：房地产保有税类，向保有房地产的所有人或占有人征收，对财产本身课税；房地产取得税类，对取得房地产所有权者课税，包括遗产税、赠予税、印花税；房地产所得税类，则是以经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课税。三类税收当中，房地产保有税如今早已成为当之无愧的主流。

　　作为房地产保有税的物业税，主要是对不动产保有环节征税，多属地方政府主力税种。对于土地、房屋和建筑物，每年从价征收。纵观各国开征物业税，无不坚持低税率、少税种、宽税基原则，同时对低收入的弱势群体给予减免或豁免。计税依据以市场价值为准，具体税率则根据当地政府的预算支出规模确定，不同地区亦有差别，大多为1%-3%。至于征收管理，以地方政府评估、个人申报为主。

　　汉语物业税一词，源于香港地区。1940年香港通过战时税法，从此开征物业税，向土地及建筑物业主征收。香港物业税，其实属于房地产所得税，与大陆即将开征属于房地产保有税的物业税，名同实异，识者不可不察，万万不能混为一谈。至于我国台湾地区，物业税征收标准，限于144平方米以上的房源，每年税费按房屋总价0.8%-1.5%收取。新加坡自住房产的物业税率4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

　　东瀛近邻日本，物业税也由市政当局征收。税基主要是土地、房屋资产价值，每三年按市价加以调整。物业税标准税率为1.4%，最高税率为2.1%。住宅占地不足200平方米，按照其实际占用面积1/6课税，超过200平方米的按照其实际占用面积的1/3课税。英国开征类似物业税的地方税，居住地地方政府负责征收，再由城市、郡、片区三级分享，根据住所价值实行累退税制。最低税率一般在1.1%左右。

　　至于大洋彼岸的美国，全国五十州与各地方政府均享有独立征税权。美国各地物业税税率，平均为房产价值的1%。为鼓励普通民众购房，法律规定第一套自住房，可以免除物业税。美国税法向来发达，专业人员素质过硬，评估机制与纳税人异议保障程序极为完善，物业税行之有年，运作堪称完美。特别是物业税70%拨付本地学区，15%投入本地基础设施建设。取之于民，用之于民，最值得称道。缺乏足够的物业税支撑，本地学区和公共设施，难免每况愈下，居民争相迁移他地，房价贬值为期不远。相比之下，美国各州大凡好学区，物业税总是居高不下，甚至达到3%。物业税一高，所在学区与社区基础设施水涨船高，自然近悦远来。